明年楼市:看好长三角,京津冀充满不确定性 | 每天听见吴晓波

原创  2017-12-16  作者  吴晓波频道

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【周五互动日】吴老师将在音频中亲自回答会员对于该话题的疑问。



口述/吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)



房地产是改革开放的产物。


在1978年改革开放之前,中国没有所谓的房地产行业,实行的是“统一管理,统一分配,以租养房”的单位分房制度。


直到1978年10月的一天,邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时, 突然问随行的人:“居民住房可否成为商品?”当时在场的人无人敢回答。


1980年4月2日,邓小平站在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边,对胡耀邦、万里等人发表了关于住房问题的言论,回答了这个问题。他表示:城镇居民可以自己购买房屋,也可以自己盖房。不但新房可以出售,老房子也可以出售;可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年还清。


从此,中国的房地产行业正式拉开序幕。



1987年底,深圳举办了土地拍卖会,一块紧靠水库的土地,最后以525万元的价格成交。这是新中国第一次将土地作为商品来交易。此后,国家允许土地交易加快了房地产发展的步伐。



90年代初,海南岛和广西北海出现炒房热。我的好朋友冯仑曾回忆说:“一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元,看得让人心惊胆战。”


大量资金的涌入使得海南房价一路飙升,最终导致了中国地产的首个调控政策的出台,一举刺破了1993年的房地产泡沫。此后房价一路下跌,海南、北海、深圳和上海等地出现多处烂尾楼。


直到1998年东亚危机,政府为了将陷入低迷的产业经济拉出泥潭,再一次开放房地产行业。这年7月,朱隆基总理做出重大决定:党政机关一律不得再进行实物分配福利房制度,推行住房分配货币化,允许商业银行开展住房按揭贷款服务。



这项政策的出台,在某种意义上意味着中国真正进入商品房时代,房地产大佬们的好日子也从这个时候开始。


此后的20多年里,中国房地产价格的上涨和政府宏观调控的大棒交替出现。在周期性的反复中,企业家对房产市场做出了不同的判断。



2008年1月底,中央电视台新闻调查记者柴静采访了房地产界的三位明星企业家——王石、任志强和潘石屹。她问了同一个问题:一路高涨的房价是否走到了下跌的拐点?


万科的王石认为,未来三年房价将下跌30%到50%。在他看来,2008年的房价已经上涨得令他胆战心惊,所以,他认为房地产价格拐点已到,不再具有继续上涨的理性空间。



他的老朋友任志强在过去的20年里,是房价上涨的坚定拥戴者,还因此被人扔了破皮鞋。任志强甚至在一次南方的论坛上说:“为什么你们觉得房价高,我觉得还早!”


当年闭口不谈的潘石屹谈论房价问题也积极了很多。他认为,在人工智能、互联网时代,使用比拥有更重要,分享比使用更重要,因此未来房价会跌。



过去一年多时间里,房地产市场一直是被遏制的领域。全国前70大主要城市,先后进行了200多次房产调控,这些城市的房价总体呈现出稳中趋降的走势。所以在即将到来的2018年,楼市总体会比较疲软,在销量上甚至可能出现负增长的趋势。


其中备受关注的京津冀城市圈、大上海城市圈和珠三角城市圈,在2018年的表现可能会非常的迥异。


首先,京津冀城市圈,将面临巨大的不确定性。


2016年,北京净流入的人口数量首次出现负数——6万人逃离北京。而在此之前的五年里,北京、天津每年至少净流入40万到60万的人口。今年的数据尚未公布,但我认为净流出数据还会不断扩大。


除此之外,在过去的半年里,北京清逐所谓的低端劳动力,引起很大的争议。这也导致京津地区的产业结构调整将面临巨大的不确定性。



第二,大上海城市圈,房价很可能整体走高。


从2015年开始,上海也出现人口净流出现象。但不同的是,它并非源于清逐,而是向周边良性扩散优化的结果。


如今上海拥有全世界最大的集装箱港口,也是中国最大的金融中心和商业文化中心。受上海的辐射,近五年来浙江人口净流入30万,安徽净流入24.4万,江西净流入10万。这些省份有较好的人口消化能力和吸附能力,也侧面反映了长三角区域经济发展的均衡性。


所以,2018年长三角地区的房价很可能整体走高。



第三,珠三角城市圈,或将成为全球第十五大经济体。


过去几年,深圳和广州的户籍人口一直在稳步增长的通道里。最近五年内,广州、深圳共吸纳了3.9万个广西人、10万个江西人、10.4万个湖北人。


此外,在深圳经济的带动下,广东省经济规模不断扩大,今年经济总量必将超过俄罗斯,相当于全球第十五大经济体。


所以,由于政府决策和产业创新程度的不同,2018年中国三大超级城市圈的房价将呈现出迥异不同的态势。这种变化对每一个生活在其中的人来说,将对他们的就业和投资造成巨大的影响。


今天,这篇文章的话题来自“每天听见吴晓波”本周的音频。【点击此处,立即收听】



本周吴老师聊了聊以下几个话题

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还有半个多月就到2018年了,任志强认为,现在的房价离顶端还早;而潘石屹认为未来的房价肯定会下跌。那么,未来房价走势究竟往何处走?


本期音频,吴老师讲了讲明年到底能不能买房。



过去一年内,我国大中城市先后进行了200多次房产调控,这些城市的房价总体呈现出稳中趋降的走势。在即将到来的2018年,全国主要城市房价走势如何?


本期音频,吴老师讲了讲2018年三大超级城市圈楼市的表现。



人生是不是必须要有一套属于自己的房子?有没有个人独特的信号,来判断该不该买房或停止房产投资?


本期音频,吴老师就本周的房子话题和各位同学进行了互动。



明年,第一批00后将参加高考,所以如何选专业成了各位家长和00后们的一大难题。


本期音频,吴老师讲了讲在未来十年,哪些职业最有希望,哪些又将江河日下。



华尔街经济专家史塔克,曾成功预测2008年的金融危机。他最近再度发文:明年美国很可能迎来下一次经济大衰退,其房地产市场将面临着重大的不确定性。


本期音频,吴老师讲了讲史塔克预测经济衰退的原因。



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音频策划 孟洁 音频运营 | 盛雨薇

音频主编 毕良宇  | 图片来源 | 视觉中国



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