卖得这么便宜,买个法拍房可好?

原创  2017-12-15  作者  冯仑风马牛


投资不仅仅是

「低买高卖,赚个差价」

还得做好风险评估和法律防范



张女士听说法拍房卖得很便宜,正好手上有比闲置的资金,想通过法拍,低买高卖赚取差价。


当地法院正好有一处厂房正在公开拍卖。随着城市的发展,很多城市市区都在去工业化。靠近市中心的厂房用地是越来越少,很多企业都不得不外迁,以至于位置便利的厂房成了稀缺资源。


张女士是这样盘算的,在这个地段,从法院拍下厂房只需要几百万,但是一旦拆迁,可能就会变成上千万的收益,即便不拆迁,把房子出租出去也是划算的。于是张女士就参与了这次法拍。


▲你可能都不知道淘宝有这个页面的存在吧


和张女士竞争的,还有另外几个买家。按照法院的通知,买家们一起去现场进行了查勘。这出厂房原来属于一家金属加工公司,是做来做原料加工的。厂房里还有很多闲置的大型机械设备,明显已经很长时间没有开启。在现场,张女士了解到这个厂房现在还带着租约,不过租户和前业主是同一家,由于经营不善已经倒闭,欠银行贷款无法偿还,作为抵押品的厂房也因此被拍卖抵债。


经过几轮竞价,这套房子最终被张女士拍下。随后头痛的事情也就来了。



买卖不破租赁



既然买下了厂房,成了房东,张女士第一件事自然是寻思着去收租金,或者把租户撵走。到了现场,张女士才发现,虽然对方已经不实际经营,但是仍然占着厂房不允许法律上的房东进入。对方提醒张女士,买卖不破租赁,张女士无权赶走他们,也没有权利收租。


这个时候张女士才想到要仔细查看租赁合同,这合同一看,差点把张女士气出心脏病。


▲无论是无奈还是生气

最终还是只能寻求法律途径解决问题


首先是租期,合同落款是 2008 年,租期20年,要到2028年合同才到期。


然后是租金,厂房的租金作价每年15万,20年合计300万,用甲乙(原业主和租户)双方之间的债务抵扣。


最后还有个附加条款,写着甲乙之间债务共计3000万,如果到期不能偿还,那么租赁合同继续自动续期,直到债务全部抵扣为止,这么一算,未来200年租户都可以继续免费使用这个厂房。这可不仅仅是要等到2028年,而是要熬到2208年合同才能全部履行完。也就是说,张女士这辈子,是没希望用上这个厂房了。


这份合同毕竟不是张女士签的,它对张女士有影响么?现实生活中经常发生这种情况,业主们把房子出租出去之后,又把房子出售。是不是只要卖了房,租赁合同就不履行了?并非如此。对此,我国法律有明确的规定:



《合同法》第229条规定:


「租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。」



最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:



「私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。」



这就是租户嘴里声称的法律概念:买卖不破租赁。就是说,作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。


▲《Legal High》| 生气也不能解决问题



收房不成反吃官司



张女士也不是好惹的,虽然上了个大当,但是作为成年人张女士意识到这个租赁合同并不单纯,绝不是如字面上写得那么天经地义。甲乙双方都是一个法人代表,相当于左手右手拿着合同章自己和自己签协议,造假的可能性很高。


而对方造价只有一个目的,就是用买卖不破租赁来对抗法院的司法强制执行,逃避债务。


张女士想,既然如此,干脆毁约好了!只要让对方租不到房子,大不了等着对方来告我又如何。于是张女士就雇了一些人,一起去收厂房,断水、断电,总之就是变着法子希望把对方逼走。


对方也摆出了一副死猪不怕开水烫的架势,我都破产了,就剩这个厂房了,势要与厂房共存亡。公开折腾了几次,警察一来,双方都不敢真惹出事来,只能是僵持。就在僵持的过程中,张女士收到了法院的传票,租户起诉了她,请求法院确认租赁合同效力,请求张女士排除妨碍,继续履行合同。


▲《Legal High》| 法庭见!



租赁合同如何破除?



之前几次冲突,张女士心里一直有点虚,但是一不小心摊上案子,现在收到了法院的传票,张女士决定罢手。她找了很多律师咨询,想研究一下对方合同中的破绽。


法律上买卖不破租赁,也不是没有例外情况。


2009年,我国最高人民法院出台了一部司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,其中第二十条规定:



第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:


(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;


(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。



为了避免业主用签订长期租赁合同、一次性收齐租金,滥用买卖不破租赁原则,最高院通过司法解释给租赁合同设置了两个限制,第一是租赁必须在抵押之前,第二是租赁必须在查封之前。本案中原业主的房子就是因为银行抵押权的行使导致司法拍卖,那么是不是就可以让张女士借用这个条款规避买卖不破租赁原则呢?


▲《壹号皇庭》| 根据合同,我们好好说话


本案这个前业主十分老道,他特意把租赁合同签在抵押之前——其实按理说,如果当时真的有租赁合同,银行是不可能接受原业主的抵押贷款的,所以这个合同有很大的可能性是倒签的。当然打官司我们需要的证据,仅从原告的怀疑来打掉这个合同风险比较大,律师又给张女士找到了另外一个解决方案——从合同性质入手。


虽然名义上是租赁协议,但是这份租赁协议有个特点就是用租金一次性抵扣大额债务,名为租赁实为借贷,对于这种情况,各地法院都有不同规定。


浙江省高级人民法院就有《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》



第二条:「执行机构审查租赁合同的真实性,如何把握标准?

 

答:执行机构一般作形式审查,经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假,或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。」



有些法院虽然并无明文解释,但也有类似判例。


▲诱惑面前,再三思虑



法拍有风险,投资需谨慎



通过诉讼,张女士的主张得到了法院的支持,及时的挽回了损失。但是回顾这个案件,对于法律不了解、不熟悉的张女士也面临了巨大的风险,其中最大的问题在于参与拍卖的时候没有认真地研究,明知道房屋存在租赁的情况下依然坚持参与拍卖。


日常生活中我们常常被这些小利益诱惑,更愿意去买一些价格较同地段更便宜的房子,但是有句老话说得好:一分钱,一分货。房子这么昂贵的商品,一般来说都不会有人愿意降价贱卖,多半都有这样那样的问题。一定要具备一定的经验和专业知识,而不是仅凭着感觉和勇气来决定买与不买。


总之一句话,法拍有风险,投资需谨慎。




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